La crisi abitativa: una frode sociale

La questione abitativa in questo inizio secolo può essere letta come una frode sociale perpetrata nei confronti dei soggetti economicamente più deboli, che si basa su un assunto dogmatico: in Italia non esiste una emergenza abitativa in quanto la stragrande maggioranza (83%) dei suoi abitanti vive in case di proprietà. Viene sostenuto che ciò è indice di progresso e benessere quando si scopre poi che questa percentuale ci accomuna ai paesi più in difficoltà come la Spagna, il Portogallo, la Grecia e ci allontana da quelli più sviluppati quali gli USA, la Francia e la Germania dove più o meno la metà degli abitanti abita appartamenti in affitto.
Leggendo i dati più attentamente ci accorgiamo poi che anche in Italia gli inquilini non sono una fetta di popolazione così marginale come si vuol far credere: su 14milioni di edifici censiti (comprese le case sfitte, le seconde e terze case) 5 milioni risulterebbero gli alloggi in affitto a cui però bisognerebbe aggiungere tutti quelli locati con contratti in nero, che sono ancora molti. Prendendo i dati dell’ultimo censimento ISTAT con una media di 2,4 abitanti per ogni famiglia, scopriamo che quasi un quarto della popolazione italiana vive in case in affitto concentrate essenzialmente nelle aree metropolitane. A questi si devono aggiungere le oltre 71mila famiglie che dichiarano di abitare nelle baracche il che significa che tre nuclei su mille vivono in condizioni di estrema precarietà.

Il bilancio preventivo (1) IMU prima casa

Siamo stati veramente felici, leggendo dichiarazioni del vicesindaco sul bilancio comunale, di vedere che avevamo individuato correttamente la aliquota dell’IMU di Scandicci e di aver anche previsto con un errore del 5% quello che sarebbe stato il gettito per la prima casa (andate a rileggere questo post del gennaio 2012).

Ci ha invece stupefatto il profilo basso, molto basso, praticamente a livello del suolo (ci ha ricordato un ballo che andava di moda anni orsono, il limbo, ricordate? si doveva passare sotto una asticella sempre più bassa) con cui è stata presentata la operazione IMU. Sindaci di tutte le parti politiche (leghisti, pdellisti, piddisti, rottamatori) denunciano l’operazione IMU che li trasforma in gabellieri per conto dello stato, l’ANCI minaccia sfracelli e qui tutti zitti, tutti buoni tutti montiani.

Mancano purtroppo nelle dichiarazioni del vicesindaco (e non avendo ancora avuto occasione di vedere le carte  non possiamo commentare) indicazioni su cosa invece sia successo per quello che riguarda seconde case e soprattutto edifici produttivi dove può nascondersi la sorpresa.

Ci torneremo sopra appena avremo a disposizione i dati.

 

Peep di Badia – alcune note ex post (1)

Dopo il cauto dibattito in Consiglio Comunale e la notizia dell’invio delle prime sanzioni, non si è più saputo nulla del PEEP di Badia. Questo non perché non sia accaduto nulla, anzi, ma probabilmente perché molti (troppi) ritengono meglio mantenere un profilo basso.

Con questo post vorremmo continuare a mantenere viva la attenzione sulla questione per evitare che diventi solo un problema legale e ne vengano cancellate le sfaccettature politiche 

Partiamo oggi da due aspetti della convenzione che secondo noi non sono stati sufficientemente presi in considerazione.

A pagina 21 si può leggere questo

In altri termini la convenzione ribadisce che non sono necessarie modificiche se non ci sono sostanziali rettifiche al quadro economico. Si è definito in qualche momento cosa significhi sostanziali? Se, come mi dicono, già nei contratti erano specificati sia il prezzo ‘convenzionale’ e quello ‘reale’  qualcuno ha provato a chiedere alle cooperative il motivo per cui non si sono attivate verso la amministrazione per avviare la procedura suggerita dalla convenzione?

A pag 28 invece si legge

La convenzione (giustamente) prevedeva la possibilitò che sorgessero problemi ed aveva individuato procedure di conciliazione. Ora, non essendo dei giuristi, ci sfugge se il punto di contrasto attuale (differenza tra costo convenzionale e costo effettivo) sia una controversia legata a interpretazione ed esecuzione della convenzione. Ci sembra tuttavia che la cosa importante sia la indicazione di un percorso per la risoluzione delle controversie che punta ad una soluzione rapida e concertata. La domanda che sorge spontanea allora è : per quali motivi nessuno ha provato a suggerire questo approccio scegliendo invece di correre a testa bassa verso un iter processuale di cui è facile prevedere la lunghezza,  farraginosità e costi

Affitti, da Imu e cedolare un aumento del 20% a carico degli inquilini

Prima gli incrementi dell’Imu, adesso le maggiorazioni previste nel ddl sul lavoro per quei proprietari di immobili che non applicano la cedolare secca. Una doppia stangata indirizzata verso la rendita immobiliare ma che rischia di riversarsi sugli inquilini in affitto con una stima degli aumenti dei canoni intorno al 20%. È l’allarme lanciato dalla Cgil e dal Sunia passando in rassegna infatti gli effetti delle recenti misure di tassazione sulla casa, soprattutto per quanto riguarda famiglie in affitto con bassi redditi.

Secondo il sindacato, infatti, l’Imu per le seconde case, in assenza di una differenziazione per quelle date in affitto, vedeaumenti che superano il 100% rispetto alla vecchia Ici, “con il rischio serio che questi si riflettano sugli inquilini”, denunciano Cgil e Sunia. Calcola il sindacato – secondo una parametro di riferimento medio dato da un’abitazione di circa 80 mq e ubicata in zona semicentrale – che a Roma, ad esempio, nel canale libero l’incremento è del 142%: si passa infatti da una vecchia Ici pari a 892 euro alla nuova Imu di 2.161, a fronte di un affitto mensile medio di 1.250 euro. Per quanto riguarda Milano, invece, l’aumento dell’Imu è addirittura del 207% per un totale di 1.958 euro e con un affitto medio mensile di 1.100 euro. A Bologna siamo al 198%, con un Imu pari a 1.915 euro a fronte di un affitto medio di 950 euro, mentre a Palermo si registra un +119% per un Imu pari a 834 euro rispetto ad un affitto medio di 550 euro.

Le simulazioni condotte dalla Cgil e dal Sunia della nuova Imu registrano quindi aumenti sull’Ici sempre superiori al 100%, e ancor maggiori per le abitazioni affittate a canone concordato, dato che con l’Ici molti comuni avevano applicato aliquote ridotte rispetto a quelle ordinarie per rendere il canale concordato più appetibile per i proprietari (a Bologna era addirittura pari a zero). Passando in rassegna le aliquote, per quanto riguarda le seconde case affittate a canale libero passano da 7 a 10,6 a Roma, da 5 a 9,6 a Milano, da 7 a 9,9 a Firenze, da 5,7 a 10,6 a Bologna, da 7 a 9,6 a Palermo, da 6,9 a 10,6 a Catania, da 7 a 10,7 a Genova, da 6 a 10 a Torino. Mentre per le seconde case affittate a canale concordato le aliquote passano da 4,6 a 10,6 a Roma, da 4 a 4,6 a Milano, da 6 a 7,6 a Firenze, da 0 a 7,6 a Bologna, da 3,8 a 9,6 a Palermo, da 6,5 a 10,6 a Catania, da 2 a 10,6 a Genova, da 1 a 4 a Torino.

Ma se la stangata dell’Imu è stata messa in conto, non lo era la norma contenuta nel ddl di Riforma del mercato del lavoro a copertura di parte delle spese del provvedimento. Per quei proprietari di immobili che non applicano la cedolare si riduce, infatti, dal 15 a 5% lo sconto forfait previsto per chi dichiara con l’Irpef i redditi derivanti dalla locazione di immobili. Di fatto l’imponibile su cui si paga l’imposta aumenta di 10 punti percentuali, pari a un incremento che la Cgil e Sunia calcolano sia pari a un aggravio per i proprietari di circa 450 euro l’anno. Una cifra, spiega il sindacato, “che colpisce l’anello più debole della catena, ovvero quei proprietari con redditi più bassi che non vedono convenienza nell’optare per la cedolare secca con aliquote ridotte”. Ecco perchè, sostiene il sindacato, unendo le due misure, e senza considerare gli incrementi delle addizionali comunali e regionali, la maggiore tassazione sugli appartamenti affittati può, in assenza di misure indispensabili per tutelare quagli inquilini che non hanno la possibilità di negoziare i canoni, incidere con aumenti stimati attorno al 20% sui canoni.

Badia, di nuovo

Alcuni giorni or sono, a seguito di un fatto nuovo (ulteriori osservazioni delle cooperative che hanno realizzato l’intervento di Badia) ci siamo posti una serie di domande in merito agli sviluppi della questione.

Le domande in effetti non erano troppo elaborate, anzi erano così ovvie e semplici che almeno una (la seconda) era già stata oggetto di una interrogazione. Grazie alla cortesia di un nostro lettore abbiamo avuto copia della risposta che ci sembra interessante far conoscere (riconoscendo al consigliere Martini l’aver ufficialmente fatto la interrogazione)

Credo che il punto più interessante sia il punto n. 2 e cioè l’esplicito riconoscimento che si sono avviate le pratiche (sanzioni) senza avere alcuna idea documentata e documentabile su quale sia la situazione complessiva; senza avere alcuna idea di come procedere per acquisire la documentazione necessaria (a meno che non si consideri idea la acquisizione della documentazione purché non sia eccessivamente onerosa; un po’ come se la Volante della PS, richiesta di intervenire, lo facesse solo se il fattaccio è avvenuto nei pressi altrimenti si spende troppo in benzina).

Piacevole anche la scoperta (punto 1) del fatto che per ora si parla e si parla, perché certamente la cosa finirà in sede giurisdizionale.  Tanto fra un paio di anni Sindaco e numerosi consiglieri scaricheranno la patata bollente a chi subentra (e chi subentra, e che ora tiene profilo basso ed acqua in bocca, ovviamente scaricherà le colpe sui chi li ha preceduti). Peccato per chi invece non può usufruire di questo utile sotterfugio

Ancora a proposito di badia

In apertura del consiglio comunale di martedì, è stata letta dal presidente del consiglio una comunicazione che, stranamente, non ha ricevuto la attenzione che secondo noi avrebbe meritato. In pratica, ha annunciato il presidente, le cooperative che hanno realizzato le nuove costruzioni a Badia (il Peep di Badia) hanno inviato ulteriori spiegazioni che, affermano, giustificherebbero l’aumento dei costi di vendita degli appartamenti. Non abbiamo quella documentazione e, probabilmente, anche se la avessimo non saremmo in grado di apprezzarne la validità. Ci preme invece fare qualche altra considerazione di tipo più politico e meno tecnico.

1. Le cooperative avevano già inviato una serie di spiegazioni; tali spiegazioni sono state esaminate dagli uffici comunali ed poi portate (con i commenti degli uffici) in consiglio comunale per eventuali decisioni.. Il consiglio comunale ha deciso di non decidere e di conseguenza gli uffici si sono attivati per gli atti conseguenti: sono partite le sanzioni alle cooperative. Cosa succede ora? Il consiglio ci ripensa (magari stavolta anche con la presenza del sindaco visto che l’altra volta era assente) ? Il dirigente si rimangia un atto già emesso ? Il testo delle cooperative non è stato rinviato al mittente per manifesto ritardo, chi si prende la responsabilità di rispondere?
2. Il Peep di badia è abbastanza grande, sono 300 appartamenti circa. E’ logico supporre che i costi siano lievitati più o meno per tutti, perciò ci attenderemmo più o meno 300 sanzioni. E’ lecito presumere che il consiglio comunale – visto che ha scelto questa strada – ed il Sindaco (che è bene ricordarlo è membro del consiglio a tutti gli effetti) verificheranno che tutte le sanzioni verranno emesse sulla base dei prezzi di vendita operati dalle cooperative e che, a tal fine, acquisiranno tramite gli uffici tutti i contratti di compravendita?
3. Nel novembre 2011 con delibera 142 sono stati prorogati di due anni i termini di efficacia del PEEP di badia a settimo; si parla di altri 4200 metri quadri par a circa 60 appartamenti. Qualcuno si sta chiedendo cosa succederà di queste realizzazioni? I soggetti attuatori sono ancora interessati a portare a termine l’operazione?
4. Nel Peep (o meglio nel PII piano integrato di intervento) erano previste tutta una serie di opere di salvaguardia idraulica, era prevista la realizzazione di una struttura multifunzionale e di attrezzature sportive. Alcune strutture sono già attive (asilo), altre sono utilizzate (la sala dove sono state tenute assemblee), altre sono ancora da realizzare. Sarebbe troppo sapere a che punto sono i collaudi, la definizione delle proprietà, a quale punto è la individuazione dei possibili soggetti gestori? O anche in questo caso si tiene profilo basso sperando che passi a nuttata e che la patata bollente si scarichi sul prossimo consiglio?

Le case popolari a Badia: puntualità dei lavori o puntualità della inaugurazione?

Sono pronti per ospitare subito altrettante famiglie i trenta nuovi appartamenti di edilizia residenziale pubblica nel Comune di Scandicci, in via Michelucci a Badia a Settimo. A consegnarli, venerdì 30 marzo alle 11.30, saranno Luca Talluri, presidente di Casa Spa – società di progettazione e gestione del patrimonio di edilizia residenziale dei trentatrè comuni dell’area fiorentina- con il sindaco di Scandicci Simone Gheri e l’assessore alle politiche per la casa Agostina Mancin

Commenta l’assessore Mancini: “due anni fa abbiamo consegnato cinquantadue alloggi in via Bassa. Oggi trenta famiglie vedono risolto il loro problema. E in questi giorni si è aperto il cantiere per altri quindici alloggi in via Pacini. Sull’edilizia residenziale popolare, come si vede, il nostro impegno è puntuale e continuativo.”

Sul fatto che l’impegno della amministrazione per l’edilizia residenziale popolare sia puntuale credo sia lecito esprimere seri dubbi. L’assessore Mancini ed il sindaco Gheri non sono novellini e dovrebbero sapere che la decisione di fare realizzare le case popolari di Badia è del 1996 (16 anni or sono) e che il finanizamento regionale è del 1998 (14 anni or sono). Dovrebbero anche ricordate la quantità di volte che sul tema siamo intervenuti litigando indifferentemente con l’allora assessore Naldoni, con il Sindaco, con il Direttore di Casa SpA (riportiamo qui una lettera del direttore casa Spa datata 2007 interessante per la giustificazione dei rirardi e, incidentalmente, per la spinosa questione dei costi di realizzazione del Peep di BADIA).  Insomma puntualità, se di puntualità vogliamo parlare, direi che c’è solo quella del taglio del nastro.

Dimenticavo: per quanto riguarda via Bassa, anche essa finanziata nel 1998 e consegnata nel 2009 (solo dodici anni, un record) anche lì la puntualità lasciava a desiderare; in compenso non è mancata la continuità visto che sono stati nel 2011 necessari degli ulteriori lavori di risistemazione: a due anni dalla consegna un altro notevole record

Peep di Badia a Settimo: in zona Cesarini

a seguito del consiglio comunale ci siamo riuniti come PRC per valutare con la capogruppo in consiglio comunale eventuali iniziative.

Tenuto conto che:
1. era stata ventilata la possibilità di un tavolo tecnico

2. il consiglio in realtà non ha votato nulla, si è semplicemente preso   atto della indisponibilità del PD a attivarsi

3. le sanzioni, se questa è la strada che sarà percorsa, debbono partire   per tutti e non solo per i casi noti alla amministrazione

abbiamo pensato che ci sia un piccolo margine di tempo per richiedere di nuovo il famoso tavolo tecnico. Con lquesta lettera inviata al sindaco ed al presidente del consiglio comunale chiediamo (o meglio la capogruppo chiede) un breve congelamento di qualsiasi iniziativa che non possa essere ritirata (almeno per tempi brevi, le tre settimane accennate in commissione garanzia) ed una immediata convocazione di un tavolo tecnico in cui si possano confrontare le esigenze di tutti gli attori al fine di ricercare una possibile soluzione condivisa.

Al fine di dare maggior forza alla richiesta ed evidenziare il loro interesse abbiamo richiesto ai residenti del Peep di Badia di condividere la richiesta

Il peep di badia ieri in consiglio

Pessima figura quella fatta ieri dalla maggioranza nel corso del dibattito sul Peep di Badia: in pratica la maggioranza ha deciso  di non decidere. Il tutto senza neppure tentare di giustificare per quale motivo le altre ipotesi proposte dai tecnici del comune (che pure sono stati molto elogiati) non siano state prese in considerazione.

Si dice che questo consiglio (o meglio questi consiglieri) sono ‘nuovi’ non hanno votato il piano e le precedenti convenzioni; scusa miserabile, ogni consiglio che viene eletto (ma lo stesso vale per parlamento, consigli di amministrazione ecc) eredita in blocco diritti e doveri relative alle scelte passate; nessuno lo ha spiegato ai  consiglieri di maggioranza?

Su dice che cambiare la convenzione è operazione pericolosa perchè la convenzione – figlia della gara – è legge speciale è cambiarla in corso può portare ad enormi problemi. Eppure basta leggere le carte, addirittura la stessa convenzione, per vedere che tra gara e convenzione c’è stata una variazione del numero di alloggi realizzabili, ed una diversa dislocazione delle volumetrie. E sempre leggendo le carte si può facilmente appurare che c’è stata anche una variante che ha redistribuito nel tempo la realizzazione delle attrezzature pubbliche previste.

Quello che in realtà è successo è che la maggioranza si è fatta prendere dalla paura: non è un caso se ci sono stati da parte della maggioranza solo due interventi (capogruppo PD e segretario comunale del PD) ed il resto dei consiglieri (compresi gli altri gruppi di maggioranza) hanno tenuto profilo basso e bocca chiusa.

Correttamente la capogruppo del PRC ha rivendicato che se fosse stato concesso qualche giorno in più (il mese cui si era accennato in commissione garanzia) forse (ribadiamo forse) sarebbe stato possibile individuare di concerto con cooperative e acquirenti una soluzione che minimizzasse i danni (eliminarli no, questo ci sembra impossibile). Tanto per fare un esempio un riallineamento dei costi a quanto prevedeva la convenzione (eventualmente corretti), restituzione del surplus da parte delle coop agli acquirenti, sensibile riduzione delle sanzioni, garanzie sull’uso delle eventuali sanzioni.

Danno erariale? ne dubitiamo; avremmo evitato il penoso e lungo percorso legale che adesso abbiamo davanti con tutti i costi ed i rischi (che per inciso questo consiglio sta scaricando sul prossimo); avremmo evitato agli acquirenti di dover a loro volta ricorrere a procedure legali per far rispettare i loro diritti. Stiamo dando dell’inaffidabile (come altrimenti definire chi si sanzione?) ad una cooperativa che nello stesso momento è una dei principali partner nella realizzazione del nuovo centro.

Un bell’arrosto, non c’è che dire

 

Case di Via Bassa:

Abbiamo appena ricevuto la risposta ad una  interrogazione sulle case di Via Bassa  in cui l’assessore competente ci illustra le operazioni fatte per migliorare la situazione. La realizzazione delle case popolari di Via Bassa è stata una delle cose che abbiamo seguito con più attenzione e più tenacia negli anni passati: a cominciare dal 1998 quando la regione assegnò i finanziamenti, per finire nel 2009 quando finalmente l’opera fu completata (11 anni, non c’è male vero). Seguimmo la cosa con tanta attenzione che fummo addirittura invitati dall’architetto Bugatti (c he per Casa SpA seguiva la realizzazione) a visitare il cantiere; ovviamente  e cortesemente declinammo l’offerta in quanto la nostra scarsissima competenza in edilizia non ci avrebbe permesso di apprezzare le buone realizzazioni od individuare le insufficienti realizzazioni.

Vi suggerisco di  notare (nel documento allegato) come l’architetto Bugatti parlasse, per evidenziare la qualità dell’intervento, di decorazioni a graffiti quando ormai l’intervento era in dirittura di arrivo.

Bene, dopo la inaugurazione a fine 2009 a metà 2010 (7-8 mesi dopo la inaugurazione) saltano fuori i primi problemi: allagamenti. Una verifica più attenta individua tutta un’altra serie di problemi da mancata protezione dei tubi coibentati, alla piastrelle per esterni troppo scivolose, insomma tutto quello che vene descritto con dettaglio e competenza nella risposta alla interrogazione: conclusione altri lavori da fare tra la fine del 2010 e la fine del 2011. Dalla risposta dell’assessore non è chiaro se i lavori resisi necessari siano stati a carico del costruttore (per cattiva realizzazione) anche se l’architetto Bugatti parlava della ditta come di ditta capace ed affidabile, o se invece siano stati dovuti a cattiva progettazione (la protezione dei tubi forse era più importante dei graffiti, ci sembra) o a materiali inadatti (le mattonelle).

Una sola cosa è certa: che anche questa volta non si riesce ad individuare le responsabilità: probabilmente sarà stata la solita (come cantava Infantino coi Tarantolati di Tricarico) gatta mammona